قطعة أرض صالحة للبناء .. كيفية اختيار قطعة الأرض بعناية قبل البناء

هل تخيلت أن تشتري قطعة أرض للبناء، ثم تكتشف أنها لا تصلح لأهدافك، أو لا تحقق طموحاتك، أو بأقل القليل ستبلغ تكاليف البناء عليها قيم أعلى بكثير بالمقارنة مع نظائرها من قطع الأراضي الأخرى؟! هذا ليس دربًا من خيال، لأن اختيار قطعة الأرض له كيفية مثلى يجب أن تتبع بدقة وحرفية، وبناءً على عدد كبير من العوامل والمقومات المنبثقة عن نوع واستخدامات المبنى المراد تشييده عليها.

هذا المقال من موقع ديل العقاري دليلك الأوفى في كيفية اختيار قطعة الأرض بعناية قبل البناء لكيلا تتكبد خسائر أو تُفرض عليك آليات تشييد لا تريدها.

كيف تختار قطعة أرض قبل البناء

كيفية اختيار قطعة أرض بعناية قبل البناء تتوقف على عدد كبير من العوامل، جغرافية وقانونية ومساحية واستخدامية، وكلها مترتبة على بعضها البعض، أي أن أمر الاختيار لا يرتبط فقط بموقع الأرض أو الحي الكائنة فيه، وهذا ما نستعرضه في السطور الآتية على التوالي.

فئة المشروع

المشروعات العقارية تتنوع بحسب الاستخدام النهائي للمبنى المزمع تشييده إلى 3 فئات أساسية: سكنية، تجارية، صناعية، وبالتالي اختيار قطعة أرض المشروع لا بُدّ وأن يضع في الاعتبار التصنيف الفئوي للمشروع، لأنه عنصر أساسي في الاختيار الجيد، من الأمثلة المباشرة التي توضح خسائر عدم العناية بفئة المشروع عند الاختيار نسوقها إليك في نقاط:

• تضييع الفرص الاستثمارية التي تتيحها الدولة للمشروعات الصناعية المتمثلة في طرح قطع أراضي لبناء المصانع والمستودعات باسعار مخفضة أو بإعفاءات ضريبية أو كاملة المرافق بالمجان.
• بالنسبة للمشروعات التجارية؛ فقد تُختار قطعة أرض بعيدة عن العمران، في حين أن فئة القطاع التجاري الذي يتبعه المشروع يتطلب التواجد وسط التكدس السكاني لتحقيق حركة بيع عالية، ومن ثَم جني أرباح، في حين أن هناك قطاعات تجارية لا تتطلب ذلك، مثل مشروعات مخازن البيع بالجملة للمنتجات المختلفة، والتي ستنقل بأوامر توريد إلى متاجر البيع بالتجزئة، وبالتالي تكبد أموال في أسعار المتر المرتفعة بقطع الأراضي الموجودة بداخل الأحيزة العمرانية قد يمثل عبء على رأس المال المرصود للمشروع.
• المباني السكنية تتطلب التواجد بداخل حيز عمراني زاخر بالمؤسسات الخدمية والترفيهية لتحقيق الحد المناسب من جودة الحياة. وبالتالي يعد اختيار قطعة أرض سكنية بعيدة جغرافيًا عن هذه المرافق، تكلفة إضافية مرهقة على مصاريف السكن. فضلًا عن تكبد مشاقّ ومصاعب حياتية، حتى ولو كان حافز الشراء سعر المتر الأرخص.

نظم وقوانين البناء

مما يتوجب أخذه في الاعتبار؛ النظم والقوانين الخاصة بالتشييد والبناء بالمنطقة الكائن فيها قطعة الأرض، لكيلا يتم شراؤها، ثم يُكتشف أن القوانين المنظمة لحركة البناء لا تسمح بتشييد مباني من فئة المشروع المقررة، أو تسمح بها مع بعض الاعتبارات الخاصة ببنود تشييد مثل الارتفاعات وترك فراغات ومساحات فضاء حول المبنى، مما يعيق الحركة الاستثمارية للنشاط الصناعي أو التجاري المزمع إقامته، أو يعصف بالجزء الأكبر من مساحة الأرض، ليكتشف المشتري أنه تكبد أموال في مساحة أرض كبيرة.

ولكن أنظمة البناء تفرض عليه التخلي عن جزء كبير منها لصالح الفراغات المحيطة، ويتبقى مساحة ضئيلة للمبنى نفسه غير الذي كان متوقعًا أو محددًا للتناسب مع نمط حياة الأسرة.

موقع الأرض بالنسبة للحي

بحسب فئة المشروع العقاري المستهدف إنشاءه؛ لا يتوقف التدقيق في موقع الأرض على مجرد اختيار الحي أو المنطقة. بل لا بُدّ وأن يمتد إلى تقييم هذا الموقع بالنسبة لأرجاء الحي وما يحتضنه من شوارع رئيسية وفرعية، وبالمثال يتضح المقال:

في حالة استهداف إنشاء مشروع تجاري، مول مثلًا، إذن نحن أمام حاجة ماسّة لاختيار قطعة أرض تطل على شارع رئيسي عريض في الحي، وفي نف الوقت يتمتع هذا الشارع بالحيوية والحركة على مدار الساعة. وذلك لضمان الحد الأدنى من الحركة البيعية اليومية التي بمقدورها تغطية تكاليف التشغيل وتحقيق أرباح معتبرة تعزز من استمرارية المشروع. فضلًا دور ذلك في تسهيل الوصول إلى موقع المشروع، وتسهيل الانتقال منه وإليه.

في حين أنه ولو كان المستهدف إنشاء مبنى سكني، فهنا تتغير آلية اختيار موقع الأرض بالنسبة للحي، بتغير نوع المبنى السكني. فإذا كان منزلًا لإقامة عائلة لا يُرتجى منه جني أرباح جارية عن طريق الإيجار. فيمكن اختيار قطعة أرض مطلة على شارع جانبي، ولو أن المراد تشييد برج سكني للمتاجرة بالبيع والإيجار، فهنا تختلف آلية اختيار قطعة أرض ، لأنه كلما كان البرج في شوارع عريضة واسعة. وحبذا لو رئيسية أو فرعية قريبة من الميادين العامة، فإن حركة البيع والإيجار ستكون أسرع، كذلك العوائد عليها بالضرورة أكبر.

وفي كل الحالات من الضروري الاهتمام بسهولة الوصول للمبنى، سواء سكني أو تجاري. باختيار موقع تلتف حوله الشوارع والطرق المعززة لحرية تنقل مستخدمي المبنى ورواده.

المساحة والأبعاد

إذا ما حددنا فئة المشروع العقاري، واخترنا المنطقة الجغرافية المناسبة له، ثم تعرفنا بالكامل على أنظمة التشييد والبناء المعمول بها، ودققنا كذلك في اختيار موقع الأرض بالنسبة للمنطقة المختارة؛ فإن المفاضلة بين قطع الأراضي العقارية الموجودة في هذه المنطقة بناءً على الأبعاد والمساحة. من عوامل الاختيار الأساسية والمهمة، لماذا المساحة والأبعاد مهمة؟ إليك الإجابة في نقاط:

ذكرنا أن بعض قوانين البناء بمناطق معينة تفرض البناء والتشييد على نسبة ما من الأرض وترك الباقي. وبالتالي نحن نحتاج إلى اختيار مساحة الأرض الإجمالية التي تعطينا في النهاية مساحة مقررة للبناء مناسبة للهدف من المشروع، إذا استهدفنا تشييد منزل بمساحة 100 متر مربع مثلًا. ونظام البناء يفرض ترك 20% من مساحة الأرض، إذن اختيار المساحة في هذه الحالة يوجب إضافة النسبة المتروكة من الأرض إلى مساحة المبنى الفعلية التي نبتغيها.

أما من حيث الأبعاد؛ فهناك قطع أراضي منتظمة الشكل، مربعة أو مستطيلة… وهكذا، وهناك قطع أخرى غير منتظمة الشكل، لكل منهم بالضرورة التصميم المعماري الذي يتماشى معه. ولكل منهم نسبة المهدور من المساحة بفعل الأبعاد، وهو ما قد يُقبل في فئات مشاريع معينة، ولا يُقبل في أخرى، فضلًا عن آثار ذلك على آلية الاستخدام المستقبلية، كأن تسكن في بيت واسع من الضلع الأمامي وضيق كلما اتجهنا إلى وجهته الخلفية.

نوعية التربة وإجراء اختبارات على التربة

لك أن تعلم أن نوعية تربة الأرض العقارية تتدخل بشكل مباشر في تحديد تكاليف البناء، وتحديد عمر المبنى وسلامته بعد البناء، بل إنها قد تعيق عملية البناء من الأساس، لأن أسس التعامل مع التربة الطينية مختلفة عن التربة الردم عن التربة الانهيارية عن التربة المشبعة بالمياه الجوفية عن التربة الرملية عن التربة الصخرية… وهكذا، ولذلك اختبارات التربة لا تمثل رفاهية أو تكلفة إضافية لا داعي لها، بل تحقق فوائد كثيرة، منها:

• التعرف على مدى تحمل الأرض للجهد والوزن.
• تحديد القواعد الهندسية الأنسب لنوع التربة، خصوصًا فيما يتعلق بأساسات المبنى، وكذلك تحديد ما إذا كان من المناسب إنشاء قبو للمبنى أو جراج تحت الأرض أم لا.
• تحديد العمر الأولي للمبنى بناءً على نوع التربة وخصائصها، وتحديد احتياج المبنى لسند جانبي من عدمه.

وتتمثل أهم اختبارات فحص التربة في أخذ عينة منها وتسليط ضغط كبير جدًا عليها لقياس مدى تحملها، مع قياس مقاومتها للاختراق، وبشكل عام تؤدي المعامل المتخصصة عدة اختبارات فحص، أهمها هو:

• الاختراق القياسي (SPT): Standard Penetration Test
• الاختراق الاستاتيكي (CPT): Cone Penetration Test
• مقياس الضغط Pressuremeter
• القص الدوراني Test Vane Shear
• مقاومة التربة القص Borehole Shear Device
• قياس التمدد الحراري Dilatometer
• تحديد نفاذية التربة Field Permeability
• القرص المحمل Plate Bearing Test
• قوة تماسك الصخر(RQD): Rock Quality Designation

أاقرأ ايضًا: اهم النصائح في كيفية اختيار مساحة المنزل المناسبة

ونُذكرك أنه بإمكانك تقديم طلب عقاري في كافة احياء المملكة من خلال زيارة هذا الرابط وسيتواصل معك عقاريي ديل المتخصص بكل حي لتقديم العروض العقارية الملائمة لطلبك. كذلك إن كان لديك استفسارات أخرى فيما يخص مجال الديكورات والاضاءة أو النصائح العقارية أو غيرها، فلا تتردد في ترك استفسارك في قسم التعليقات وسيُجيبكم فريقنا على الفور